Costos de arriendo de apartamentos sin amoblar en Medellín – Actualización 2016
Ya llevo viviendo en Medellín más de seis años y he vivido en seis barrios diferentes de la ciudad. Muchos extranjeros me han preguntado a menudo sobre los costos de arriendo de apartamentos sin amoblar en Medellín.
También he ayudado a varios extranjeros a encontrar apartamentos sin amoblar en Medellín. Mi experiencia arrendando tres apartamentos sin amoblar fue documentada previamente en este sitio en una serie de cuatro partes. Lee la primera parte aquí, la segunda parte aquí, la tercera parte aquí y la cuarta parte aquí.
También cubrí mi experiencia arrendando mi apartamento más reciente aquí. Además, he visto varias publicaciones de blogs de internet y artículos de prensa que han representado inexactamente los costos de los arriendos de apartamentos en Medellín.
Recientemente encuesté, con la ayuda de mi esposa colombiana, los costos de arriendo de 1.000 apartamentos sin amoblar disponibles en varios barrios de Medellín.
Esto fue para responder con precisión la pregunta: «¿Cuáles son los costos actuales de arriendo de apartamentos sin amoblar en Medellín?»
Específicamente miramos en El Poblado, Laureles-Estadio, Envigado, Belén y Sabaneta. Solo miramos apartamentos de 1 habitación, 2 habitaciones y 3 habitaciones. No miramos casas ni apartamentos más grandes.
Esta es una actualización de una publicación muy popular del año pasado que miró los costos de arriendo de apartamentos en estos mismos barrios de Medellín.
Durante esta encuesta, solo miramos en barrios más bonitos donde es más probable que vivan los extranjeros. Solo incluimos apartamentos en barrios de estrato 3, 4, 5 y 6. Solo se incluyeron unos pocos barrios de estrato 3.
Esta actualización con los costos de arriendo de apartamentos más recientes en los barrios de Medellín también permite ver si los costos de arriendo han aumentado en estos barrios desde nuestra encuesta de finales del año pasado.
También miramos los costos de arriendo de apartamentos amoblados a finales del año pasado.
(Nota: usando 2.918 pesos colombianos por la tasa de cambio del USD en esta publicación. La tasa de cambio fluctúa a diario y ha oscilado entre 2.851 y 3.118 durante el último mes).
Apartamentos en El Poblado
El Poblado es el barrio más popular para los extranjeros que viven en Medellín o la visitan. Es el barrio más exclusivo de la ciudad. También es donde se ubican la mayoría de los hoteles y apartamentos amoblados que atienden a extranjeros.
El Poblado es principalmente un barrio de estrato 6, con cerca del 74 por ciento de los hogares clasificados en estrato 6. También es donde se ubican los bienes raíces más caros y los arriendos de apartamentos más caros de la ciudad.
Viví por más de un mes hace más de seis años en un apartamento amoblado en El Poblado durante una prueba temprana de vivir en Medellín.
Rápidamente determiné que El Poblado no era para mí. Prefiero vivir en un barrio que tenga un costo de vida más bajo y no esté tan occidentalizado.
Resultados de la encuesta de 200 arriendos de apartamentos en El Poblado:
- 27 apartamentos eran de 1 habitación o apartaestudios, con tamaños de 38 a 100 metros cuadrados y arriendos de 1,05 millones a 2,6 millones de pesos por mes.
- 50 apartamentos eran de 2 habitaciones, con tamaños de 50 a 140 metros cuadrados y arriendos de 1,3 millones a 3,0 millones de pesos por mes.
- 123 apartamentos eran de 3 habitaciones, con tamaños de 70 a 220 metros cuadrados y arriendos de 1,25 millones a 6,2 millones de pesos por mes.
- El costo de arriendo promedio por metro cuadrado de los 200 apartamentos en El Poblado fue de 21.183 pesos por mes por metro cuadrado.
- Sorprendentemente, el 16 por ciento de los 200 apartamentos encuestados en el barrio más lujoso de El Poblado no tenía agua caliente y 10 de los que tenían agua caliente solo tenían agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
- El 8,5 por ciento de los 200 apartamentos encuestados en El Poblado no tenía portería 24/7.
Apartamentos en Envigado
Envigado es un barrio popular para los extranjeros que viven en Medellín. Es menos comercial que El Poblado y está ubicado directamente al sur de El Poblado.
Envigado tiene muchas zonas con calles arboladas y menos apartamentos de gran altura de los que se encuentran en El Poblado.
Envigado es más una comunidad de clase trabajadora, con el 96 por ciento de la vivienda en estrato 2 a 5 y solo el 4 por ciento en estrato 1 o 6.
Resultados de la encuesta de 200 arriendos de apartamentos en Envigado:
- Solo seis de los apartamentos encuestados eran de 1 habitación o apartaestudios, con tamaños de 35 a 80 metros cuadrados y arriendos de 600.000 a 1,8 millones de pesos por mes.
- 54 apartamentos eran de 2 habitaciones, con tamaños de 58 a 182 metros cuadrados y arriendos de 800.000 a 3,3 millones de pesos por mes.
- 140 apartamentos eran de 3 habitaciones, con tamaños de 60 a 200 metros cuadrados y arriendos de 600.000 a 3,8 millones de pesos por mes.
- El costo de arriendo promedio por metro cuadrado de los 200 apartamentos encuestados en Envigado fue de 18.071 pesos por mes por metro cuadrado, lo que significa que los arriendos de apartamentos en Envigado son 14,7 por ciento más baratos en promedio que en El Poblado para apartamentos de tamaño similar.
- El 18,5 por ciento de los apartamentos en Envigado no tenía agua caliente y ninguno de estos solo tenía agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
- El 15 por ciento de los 200 apartamentos encuestados en Envigado no tenía portería 24/7.
Apartamentos en Laureles-Estadio
Laureles-Estadio es otro barrio popular para los extranjeros que viven en Medellín. Laureles es principalmente un barrio residencial. Tiene muchas zonas con calles arboladas y menos apartamentos de gran altura de los que se encuentran en El Poblado.
El primer apartamento sin amoblar que arrendé en Medellín estaba ubicado en Estadio. Laureles-Estadio es principalmente un barrio de estrato 4/5, con el 99 por ciento de los hogares clasificados en estrato 4 o 5.
Resultados de la encuesta de 200 arriendos de apartamentos en Laureles-Estadio:
- 20 apartamentos eran de 1 habitación o apartaestudios, con tamaños de 38 a 80 metros cuadrados y arriendos de 600.000 a 1,2 millones de pesos por mes.
- 42 apartamentos eran de 2 habitaciones, con tamaños de 55 a 140 metros cuadrados y arriendos de 700.000 a 2,0 millones de pesos por mes.
- 138 apartamentos eran de 3 habitaciones, con tamaños de 60 a 185 metros cuadrados y arriendos de 1,0 millones a 3,2 millones de pesos por mes.
- El costo de arriendo promedio por metro cuadrado de los 200 apartamentos en Laureles-Estadio fue de 16.073 pesos por mes por metro cuadrado, lo que significa que los arriendos de apartamentos en Laureles-Estadio son 24,1 por ciento más baratos en promedio que en El Poblado para apartamentos de tamaño similar.
- El 35 por ciento de los 200 apartamentos encuestados en Laureles-Estadio no tenía agua caliente y tres de los que tenían agua caliente solo tenían agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
- El 65,5 por ciento de los 200 apartamentos encuestados en Laureles-Estadio no tenía portería 24/7. Un porcentaje alto de los edificios en Laureles-Estadio no son de gran altura, así que normalmente no tienen porterías 24/7.
Apartamentos en Belén
Belén es un barrio que ha estado aumentando en popularidad entre los extranjeros que viven en Medellín. Belén es la comuna donde viví por más de tres años en tres barrios diferentes (Fátima, Loma de Los Bernal y Los Alpes)
Belén es más una comunidad de clase trabajadora, con el 98 por ciento de la vivienda en estrato 2 a 5 y solo el 2 por ciento en estrato 1.
Resultados de la encuesta de 200 arriendos de apartamentos en Belén:
- 13 de los apartamentos encuestados eran de 1 habitación o apartaestudios, con tamaños de 32 a 51 metros cuadrados y arriendos de 650.000 a 1,1 millones de pesos por mes.
- 49 apartamentos eran de 2 habitaciones, con tamaños de 47 a 100 metros cuadrados y arriendos de 840.000 a 1,55 millones de pesos por mes.
- 138 apartamentos eran de 3 habitaciones, con tamaños de 57 a 135 metros cuadrados y arriendos de 820.000 a 2,3 millones de pesos por mes.
- El costo de arriendo promedio por metro cuadrado de los 200 apartamentos en Belén fue de 15.448 pesos por mes por metro cuadrado, lo que significa que los arriendos de apartamentos en Belén son 27,1 por ciento más baratos en promedio que en El Poblado para apartamentos de tamaño similar.
- El 12 por ciento de los 200 apartamentos en Belén no tenía agua caliente y dos de estos solo tenían agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
- El 23,5 por ciento de los 200 apartamentos encuestados en Belén no tenía portería 24/7.
Apartamentos en Sabaneta
Sabaneta es un municipio ubicado directamente al sur de Envigado. Es una zona que ha estado en auge, con desarrolladores construyendo muchos edificios de apartamentos en los últimos años.
Sabaneta se está volviendo cada vez más popular entre los extranjeros que buscan una alternativa que puede ser más barata que El Poblado y Envigado.
Mi apartamento actual en Medellín está ubicado en Sabaneta. Como he vivido en Sabaneta por más de un año, escucho inglés más y más por el pueblo a medida que más extranjeros descubren la zona.
Sabaneta es más una comunidad de clase trabajadora, con el 98 por ciento de la vivienda en estrato 2 a 4 y solo el 2 por ciento en estrato 1, 5 o 6.
Resultados de la encuesta de 200 arriendos de apartamentos en Sabaneta:
- 15 de los apartamentos encuestados eran de 1 habitación o apartaestudios, con tamaños de 34 a 68 metros cuadrados y arriendos de 650.000 a 1,3 millones de pesos por mes.
- 47 apartamentos eran de 2 habitaciones, con tamaños de 55 a 126 metros cuadrados y arriendos de 700.000 a 1,7 millones de pesos por mes.
- 138 apartamentos eran de 3 habitaciones, con tamaños de 60 a 207 metros cuadrados y arriendos de 750.000 a 2,5 millones de pesos por mes.
- El costo de arriendo promedio por metro cuadrado de los 200 apartamentos en Sabaneta fue de 15.194 pesos por mes por metro cuadrado, lo que significa que los arriendos de apartamentos en Sabaneta son 28,3 por ciento más baratos en promedio que en El Poblado para apartamentos de tamaño similar.
- El 12,5 por ciento de los 200 apartamentos en Sabaneta no tenía agua caliente y ninguno de estos solo tenía agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
- El 14,5 por ciento de los 200 apartamentos encuestados en Sabaneta no tenía portería 24/7.
Evitar pagar costos de arriendo de gringo en Medellín
Es muy importante entender los precios de arriendo del mercado cuando buscas un apartamento en Medellín. Esto es para asegurarte de que no se aprovechen de ti los agentes inmobiliarios y los propietarios.
Mientras vivía en Belén conocí a un expatriado que vivía cerca y estaba pagando un arriendo cerca de un 70 por ciento más alto. Esto era por un lugar mucho más pequeño sin la vista que yo tenía. Sospecho que esto fue el resultado de un agente inmobiliario aprovechándose de un expatriado que no conocía los precios del mercado.
Cuando arriendas con una agencia inmobiliaria en Colombia, firmas un contrato con la agencia. La agencia tiene un contrato separado con el propietario del apartamento. La diferencia entre los contratos es la «comisión».
Si un agente ve a alguien que no conoce el mercado, es fácil inflar el precio para el inquilino y quedarse con la diferencia. Así que este artículo debería ayudar a dar una idea general de los precios actuales de arriendo sin amoblar en varias zonas de Medellín.
También recomiendo mirar el sitio web de Espacio Urbano. Este sitio web en español es donde la mayoría de las firmas inmobiliarias en Medellín publican anuncios de arriendo y venta de apartamentos. Es un sitio web invaluable para ayudar a entender los precios del mercado.
Recientemente, en el sitio web de International Living, una publicación sobre Medellín discutió la experiencia de un expatriado arrendando un apartamento en el barrio Conquistadores, que está ubicado en Laureles.
La publicación dice que el expatriado estaba pagando 1.000 USD por mes para arrendar un apartamento de tres habitaciones. Pero si miras arriba los precios de apartamentos de tres habitaciones en Laureles, encontrarás que deberían arrendarse por menos.
Durante nuestra encuesta no encontramos ningún apartamento en Conquistadores arrendándose por un precio tan alto como 1.000 USD. Eso está por encima del precio del mercado en la zona.
También leí un informe reciente de Live & Invest Overseas, que afirmó que un «apartamento sin amoblar, de dos habitaciones, cómodo, en El Poblado u otro barrio popular entre expatriados» cuesta 3 millones de pesos por mes para arrendar.
Sin embargo, si miras los resultados de la encuesta de arriba, el apartamento promedio de dos habitaciones en El Poblado en realidad se arrienda por solo 2.148.500 pesos por mes o 2.050.000 pesos por mes como mediana. De hecho, en nuestra encuesta solo encontramos un apartamento de dos habitaciones arrendándose por 3 millones de pesos en El Poblado.
Los otros 49 apartamentos de dos habitaciones en El Poblado que encuestamos tenían todos precios más bajos que 3 millones de pesos. Así que el precio de mercado promedio y mediano real en El Poblado es mucho más bajo.
Otros barrios en Medellín populares entre los expatriados, como Laureles-Estadio, Envigado, Belén y Sabaneta, tienen apartamentos en arriendo aún más baratos, como se vio arriba.
¿Arrendar o comprar?
Si estás planeando mudarte a Medellín desde otro país, recomiendo no lanzarte de inmediato a comprar o arrendar un apartamento sin amoblar.
Primero arrienda un apartamento amoblado por al menos un mes o más, como hice yo originalmente, para asegurarte de que Medellín es adecuada para ti. Esto también te dará el tiempo y la oportunidad de explorar la ciudad para encontrar en qué barrio(s) te gustaría vivir. Sin embargo, incluso después de decidir que quieres vivir más a largo plazo en Medellín, comprar puede no ser la mejor opción para todos.
En nuestro estudio de los precios de arriendo en Medellín, vimos muchos apartamentos sin amoblar que se arriendan por un año por solo el 5-8 por ciento del precio de compra del apartamento.
Al determinar si arrendar o comprar es la mejor opción, sugiero usar una calculadora de arrendar versus comprar como esta del New York Times.
Arrendar puede en últimas ser de menor costo que comprar si tienes en cuenta todas las variables y costos, incluyendo el costo de oportunidad. Además, si compras serás responsable de los impuestos prediales continuos, el mantenimiento y las cuotas de administración. El propietario normalmente paga estos costos en una propiedad en arriendo.
Para mi situación, con los arriendos tan baratos en Medellín, arrendar para mí es de menor costo que comprar en un periodo de 5 años, 10 años o incluso 20 años.
Además, con el arriendo tengo mucha más flexibilidad y puedo mudarme fácilmente a otro barrio por elección, lo que ya he hecho tres veces. Pero «cada quien con lo suyo»: algunos prefieren comprar de todos modos.
La conclusión
Si quieres ahorrar en costos de arriendo de apartamentos sin amoblar en Medellín, nuestra encuesta de 2016 de apartamentos sin amoblar demuestra que puedes ahorrar un promedio del 24-28 por ciento viviendo en Laureles-Estadio, Belén o Sabaneta en lugar de vivir en un apartamento de tamaño similar en El Poblado. Si eliges Envigado, solo ahorrarás un promedio del 14,7 por ciento en comparación con los costos de arriendo de apartamentos en El Poblado.
Los resultados de nuestra encuesta también muestran que, en comparación con el año pasado, el precio de arriendo promedio por metro cuadrado en términos de pesos colombianos ha aumentado en los cinco barrios en 2016.
En Colombia los propietarios están legalmente habilitados para subir el arriendo en la renovación por no más que la tasa de inflación del año anterior. La inflación del año pasado en Colombia fue del 6,77 por ciento, que fue un máximo de siete años. Los propietarios pueden aumentar el arriendo por no más de ese porcentaje en el momento de la renovación este año.
Sin embargo, con base en nuestra encuesta, en algunas zonas el precio de arriendo de mercado promedio por metro cuadrado parece haber aumentado por mucho más del 6,77 por ciento, a medida que los propietarios responden a la demanda.
Un artículo reciente en el periódico El Colombiano indicó que Laureles era la zona de arriendo de apartamentos más popular en Medellín, con el mayor espacio arrendado en la primera mitad del año.
Solo toma en promedio tres meses para que un propietario arriende un apartamento sin amoblar en Laureles. En comparación, en el costoso El Poblado toma en promedio 11 meses para que un propietario arriende un apartamento sin amoblar.
En zonas populares como Laureles y Belén, que tradicionalmente han tenido precios de arriendo más bajos, el precio del mercado parece haber aumentado más rápido que la inflación. Esto se debe a la demanda.
Según la Lonja de Propiedad Raíz, en la primera mitad del año, el 32,3 % de los metros cuadrados de apartamentos sin amoblar arrendados en Medellín estuvieron en Laureles/Estadio y el 19,7 % estuvieron en Belén.
Evitar los aumentos de precio de arriendo
Aun con los propietarios pudiendo subir los arriendos por la tasa de inflación en Colombia, esto todavía es negociable en mi experiencia. En mis cinco renovaciones de contrato de arriendo en Medellín en los últimos seis años no he experimentado un aumento de arriendo.
De hecho, en dos renovaciones pude negociar un precio más bajo. Un año pude negociar un precio mensual más bajo aceptando un plazo más largo y pagando por adelantado.
Mi renovación de contrato más reciente este año también fue a un precio más bajo, ya que ahora arriendo directamente del propietario en lugar de a través de un agente, así que ahorré dinero incluso después de tener en cuenta la inflación. La comisión típica del agente inmobiliario para arriendos típicamente oscila entre el 7-10 por ciento.
El mercado de arriendos todavía es competitivo en Medellín. Así que podrías amenazar con mudarte, particularmente en El Poblado, donde toma mucho tiempo en promedio para que un propietario arriende un apartamento sin amoblar. Además, el costo de mudarse puede ser bastante bajo.
El propietario puede no querer perder un inquilino, ya que puede tomar mucho tiempo encontrar un reemplazo. Conocí a un expatriado en El Poblado que hizo esto recientemente. Amenazó con mudarse y esencialmente negoció un aumento de arriendo más bajo para su renovación como resultado.
También es importante notar que en los últimos dos años, la tasa de cambio ha sido volátil y beneficiosa si tienes dólares estadounidenses (USD), lo que ha reducido el costo de arrendar un apartamento en Medellín sustancialmente en los últimos dos años en términos de USD.