Top 10 preguntas frecuentes sobre comprar bienes raíces en Medellín

Este artículo fue publicado originalmente en el blog de Casacol.

Por Brad Hinkelman, brad@casacol.co

Fundador/Propietario – Casacol SAS

Como asesores de bienes raíces en Medellín, en Casacol recibimos clientes en nuestra oficina cada día con una amplia gama de objetivos y necesidades para sus inversiones en Colombia. Aunque no hay muchos clientes «típicos», sí hay muchas preguntas típicas que la mayoría de los clientes buscan nuestra retroalimentación a lo largo de su proceso de evaluación e inversión en bienes raíces. Abajo hay una lista de las 10 preguntas principales (sin orden particular) que escuchamos de nuestros clientes cada día con una breve respuesta y explicación de cada una. Para respuestas más detalladas y discusiones en profundidad siempre es mejor programar una reunión conmigo o con cualquiera de mi personal para charlar más. Mientras tanto, edúcate sobre las preguntas más comunes cuando se trata de comprar bienes raíces en Medellín.

1) ¿Necesito una cuenta bancaria en Colombia? ¿Cómo obtengo una?

La respuesta corta es esencialmente sí, especialmente al invertir en Medellín. Sin una cuenta bancaria local quedas a merced de un proceso de «auto-escrow» de transferencias bancarias directamente a vendedores y agentes y montañas de papeleo y retrasos con bancos minoristas locales como Bancolombia. Alianza Valores es actualmente la única entidad bancaria en Colombia con acceso a la red internacional SWIFT que realmente facilita hacer negocios con extranjeros. Haces la solicitud en Alianza y en 1-2 semanas tienes tu cuenta desde la cual puedes depositar fondos y ejecutar localmente con confianza. Tengo un proceso documentado paso a paso para hacer esto rápida y eficientemente, solo escríbeme por correo.

2) ¿Cuáles son las áreas con más proyección de Medellín?

La pregunta que siempre tengo para las personas que preguntan esto es «¿cuál es tu objetivo para la inversión?», y usualmente la respuesta es usualmente mirar en una bola de cristal y comprar algo subvalorado hoy que valdrá mucho más en el futuro. Me río cuando la gente llama a áreas como Laureles o Envigado «con proyección». Laureles es un gran barrio residencial que fue desarrollado en los años 1950-70. Laureles en 1950 habría tenido proyección. Hoy el corredor entre El Poblado y el aeropuerto es lo más cercano a tener proyección que puedes obtener, pero ya presenta algunos de los precios más altos en Medellín. Digo que mires a El Centro si quieres ver creación de valor en los próximos 10-20 años y mires edificios/ubicaciones de calidad en El Poblado si quieres ver valor hoy. Si te estás preguntando ¿es Medellín segura? Marcello en WanderingTrader tenía un gran video sobre el tema.

3) ¿Hacia dónde ves que van los precios en los próximos X años?

«Para ver el futuro, mira al pasado», (no tengo idea de quién dijo eso por cierto). La Lonja de Medellín (la asociación local de bienes raíces) tiene un departamento de datos que ha estado llevando registro de los precios locales de bienes raíces por casi 30 años. Desde la crisis inmobiliaria aquí en 1997-1999, Medellín ha visto un CAGR promedio de precios en el rango de 7-8 %/año. Cuando la gente me pregunta sobre el futuro solo puedo predecir que 7-8 % es lo que deberíamos continuar viendo en el futuro y especialmente con los costos de construcción e impuestos aumentando y una planificación/zonificación urbana mucho más estricta que nunca. La oferta está en declive y la demanda en aumento constante. El costo de vida en Medellín sigue siendo bastante barato en una escala general.

4) ¿Qué tipo de visa/residencia/pasaporte obtengo si invierto en Colombia?

Hay dos niveles para 2016. Un nivel es de aproximadamente 240M COP de inversión en bienes raíces o activos financieros, lo que te da derecho a una visa de inversión anual renovable de 1 año (TP-7) y luego el segundo nivel es de 450M COP, que te da la visa «RE» renovable de 5 años. Después de 5 años de residencia puedes solicitar ciudadanía/pasaporte, etc. Cada año estos valores suben por la tasa del índice de precios al consumidor de Colombia fijada en enero para el año actual, así que para 2017 estos datos estarán desactualizados.

5) ¿Puedo comprar bienes raíces extranjeros a través de mi IRA autodirigida? (Clientes americanos)

¡Sí! Para cumplir con las reglas del IRS, tu contador en EE. UU. te enviará la lista completa de requisitos del lado de EE. UU. Necesitarás una SAS colombiana con el mismo nombre que tu LLC de EE. UU., que luego puede adquirir los activos colombianos. Este es un tema para tu contador en EE. UU. y tu abogado en Colombia, sin embargo, ya que cada caso es algo único.

6) ¿Crees que esta (propiedad X) sería una buena inversión?

Hay propiedades que son mejores inversiones de ingresos y hay propiedades que pueden tener mejores oportunidades de valorización. Algunas pueden lograr ambas, algunas pueden no lograr ninguna. La pregunta correcta a hacer es: «¿es esta una buena inversión para mí?» Todos los compradores de bienes raíces en Colombia necesitan tomar decisiones temprano sobre cuáles son sus objetivos para la inversión y eliminar la emoción de la decisión, a menos que estés buscando un lugar para vivir. Al buscar casas no podemos evitar emocionarnos, es nuestro hogar después de todo y la valorización y/o los ingresos quedan en segundo plano.

7) ¿Cuáles son los costos de cierre/legales asociados con comprar bienes raíces en Colombia?

Como guía general puedes esperar pagar 1,3 %-1,5 % en costos de cierre, impuestos asociados y tarifas notariales, y entre 2.000.000-4.000.000 en honorarios legales dependiendo de la transacción. Con respecto a los honorarios legales, muchas veces obtienes lo que pagas, a veces no. Parte del trabajo de tus abogados, además de la debida diligencia, es ejecutar y hemos visto más de unos pocos negocios perdidos como resultado de abogados que no ejecutan a tiempo en propiedades calientes. Elige un abogado en quien confíes y en quien puedas confiar para moverse a tu ritmo.

8) ¿Los proyectos en preventa son seguros para comprar? ¿Cuáles son los riesgos?

Los desarrolladores colombianos tienen la costumbre desde la crisis inmobiliaria en los años 90 de usar servicios de escrow de bancos y compañías de seguros. De esta manera, los fondos de ventas en preventa nunca llegan a las manos del desarrollador hasta que se cumplen los hitos que garantizan el éxito de un proyecto (60-80 % de preventas bajo contrato por ejemplo). La tasa de éxito con estas entidades «fiduciarias» (escrow) es astronómicamente alta en toda Colombia y los colombianos más que nadie aman los descuentos de preventa. El riesgo es que si todos en un proyecto perdieran la fe y dejaran de hacer sus pagos mensuales, el constructor/desarrollador podría no tener financiamiento para completar el proyecto y abortar, lo cual es posible pero muy raro.

9) ¿Debería comprar bienes raíces a través de una holding colombiana o como individuo?

Juan José en mi oficina escribió un gran artículo sobre el tema de por qué podrías considerar una SAS colombiana para mantener tus activos de bienes raíces. Hay pros y contras de una SAS y uno debe sopesar los costos/beneficios. En resumen, los inversores profesionales encontrarán más beneficios en una SAS que aquellos que buscan comprar solo 1 propiedad en Colombia.

10) ¿Qué pasa si quiero vender y sacar mi dinero de Colombia?

Si has registrado tus fondos correctamente vía F4 en el camino de entrada a Colombia, entonces es el exacto mismo F4 que usas en el camino de salida. Deberías estar consultando con tu banco, abogado y contador durante el proceso de venta para tener una estrategia tributaria bien diseñada en la venta, pero el proceso de realmente sacar tu dinero de Colombia es muy fácil sin impuestos de retención SIEMPRE Y CUANDO hayas traído tu dinero de la manera adecuada.

Disfruta tu búsqueda de propiedad y cualquiera puede contactarme a mí o a mi equipo para asistencia en nuestro sitio web aquí: http://en.casacol.co

Y mi correo personal brad@casacol.co.